什么是信托基金（什么是信托投资基金）

什么是信托基金(什么是信托投资基金)

该报记者葛佳

今天，首批9只基础设施公募REITs正式发售！

该产品获批以来，基础设施公募REITs的进展备受各界关注，上周下线发售时，部分项目被机构超额认购超过15倍，可见其魅力所在。

那么，对于普通投资者来说，要不要参与首批公募REITs的认购？今天的订阅项目有哪些？想订阅，可以交易哪些渠道？

本报(www.thepaper.cn)记者研究了前9个项目的公告和资料，并采访了多位市场人士进行解答，希望能帮助读者做出投资决策。

1.什么是公募REITs？

REITs，即房地产投资信托基金，是指在证券交易所公开交易，通过证券化将收益持续稳定的房地产资产或权益转化为流动性强的上市证券的标准化金融产品。REITs根据发行方式和募集对象的不同分为公募REITs和私募REITs。对于投资者来说，公募REITs是一种投资房地产门槛较低的工具。总的来说，具有长期收益好、分红稳定的优势，具有较好的投资价值。此外，公募REITs作为一种另类投资产品，与其他主流投资产品相关性较低，可以有效分散组合风险。

简单来说，REITs投资的不是熟悉的股票和债券，而是房地产，而且是经过特殊处理的房地产(即资产证券化、ABS)。因此，在产品结构上，REITs并没有直接在房地产市场购买一栋楼并拥有这栋楼的主权，而是购买了这栋楼发行的ABS产品。ABS产品100%拥有这栋楼，然后REITs也拥有这栋楼。

目前，根据各基金公司的产品描述，REITs成立后，基金80%以上的资产将投资于ABS，从而获得基础设施项目的完全所有权。因此，REITs的收入也来源于这些房地产管理运营的收入，如租金、费用等；越是稳定、盈利的房地产项目，肯定会带来更好的回报。

2.前九大基础设施公募REITs是什么？

REITs的首次公开发行涉及道路、公共设施和仓储用地。进一步分类，这9只公募REITs大致可分为产权类(可持续类)和经营权类(非可持续类)，这两类REITs的预期投资收益构成存在明显差异。

进一步分类，这9只公募REITs大致可以分为产权类(可持续类)和经营权类(非可持续类)。分析人士认为，这两类REITs的预期投资收益构成存在明显差异。

1.对于仓储物流、产业园区等有产权的REITs。，初始股息率可能不会超过5%，但未来租金现金流的高概率会带来标的资产价值的波动，从而影响收益；到期资产市场化。

2.包括高速公路在内的经营权REITs主要是分红收益，经营权价值会逐年递减，直到最终价值为零，增值收益可能不明显。

虽然两者都是REITs的权益型公募，但管理型REITs更接近债券，而产权型REITs的股票特征相对更强，其收益特征预计介于国际市场传统股票债券和REITs产品之间。

出售首批公募REITs。

3.你想买吗？

公募REITs的收益包括以下两部分:

1.分红比例高。基础设施领域公募REITs产品采用强制分红政策，要求收益分配比例不低于组合基金年可分配金额的90%。稳定股息率与债券类似，表现出债务特征，但强制分红不等于债券的固定利息回报。

2.交易差价。基础设施公募REITs是封闭式的，但未来会在交易所上市交易，投资者可以在二级市场竞价。基础设施公募REITs上市首日价格上限为30%，上市首日后为10%。

CICC认为，公募REITs的投资价值主要体现在两个方面，一是初始认购的新增收益，二是长期持有的配置收益。

根据CICC的预测，考虑到资金上市周期可能比股票上市周期长、目前项目数量仍然较少、全额支付资金效率较低、认购成功率可能不高、REITs估值体系稳定性缺乏上升弹性、封闭式基金流动性折价可能存在等诸多因素，参与REITs新套利的吸引力可能不如股票大。根据其计算，如果基金在付款后20天上市销售，成功率为5%，第一天增加5-1。

从长期持有配置收益来看，CICC认为，随着资产配置的重要性不断提升，REITs作为一种新的资产类别，将依托股票和债券之间的收益风险特征、与传统资产相关性低、股息率稳定等优势，受到国内FOF、银行理财、固定收益加产品等基金的青睐。建议投资者注意自己的长期配置机会。

值得一提的是，由于这些基金均为封闭式基金，张江REIT和浙江航辉的最短存续期均为20年，而广河高速公路REIT的最长存续期为99年。因此，如果你通过场外认购，那么如果你想卖出，你不能直接赎回，只能去场内买卖。但是，在转换过程中，您可能会遇到折扣溢价。

此外，虽然REITs是一个相对稳定的产品，但它仍然是一只基金。只要是交易型产品，就有其“持股”的一面，可能会受到供需、市场预期、经营项目收益等多重因素的影响，导致价格波动。

有研究机构认为，考虑到资本市场对REITs产品及其投资逻辑并不熟悉，不排除第一批产品的价格会在二级市场波动。建议投资者理性看待首批上市公募REITs的投资价值，避免追涨杀跌，造成投资损失。

谁是持有公募REITs的最佳人选？应该说，这类产品整体上还是倾向于风险偏好较低、可以长期持有的投资者，或者可以视为其投资组合和资产配置的一部分。

4.怎么买？

我们先来看看销售方法。REITs的公开发行可以分为线上发行和线下发行。线下投资者需要专业的机构投资者，这实际上类似于线下创新。专业机构投资者参与了这一部分。

对于中小投资者来说，购买公募REITs可以通过场外直销和代理销售的方式认购，也可以通过券商现场认购的渠道认购。参与基础设施基金现场申购的投资者应当持有现场证券账户；参与基础设施基金场外认购的投资者应持有场外基金账户。

通过交易股票的证券账户买入，必须先在经纪公司开户。由于这9只公募REITs分别在上交所和深交所上市，你需要在两个交易所都有账户。一般来说，经纪公司开户的时候，都会同时开户。

这里需要注意的是，券商开户往往需要一天时间，因为投资者无法在同一天认购账户。

开立证券账户时，还需要开立基础设施基金的申购权限，并签署风险揭示书，一般在券商APP的权限开立一栏。

当管理局开放后，部分经纪会在“外汇基金赎回”界面提交认购申请。如果找不到入口，也可以通过搜索码直接订阅。

5.具体订阅时间是什么时候？

根据基金发售公告，张江REIT、燕钢REIT、首钢绿色能源、广州广和、蛇口产业园等5只公募REIT，5月31日至6月1日仅用了两天时间。包括浙江杭徽、东吴苏园、普洛斯和首创水务在内的四只公开发行的REITs将面向公众投资者募集，募集期为三天，从5月31日至6月2日。

但之前机构认购的情况异常火爆，平均有效认购倍数超过7倍，留给个人投资者的配售比例只有15%到20%。很多券商预计，5月31日正式面向公众投资者发售的部分股票，届时可能“难求”，因此募集期可能提前结束。

6.最低认购金额是多少？

深交所最低认购门槛为1000股，上交所最低认购门槛为1000元。然而，每次公募REITs的最低门槛是不同的，从最低100元到最低1000元不等。

首批基础设施公募REITs公众投资者认购门槛。

7.基金利率是多少？

费率方面，公募REITs认购率不高，100万(或1000万)以下认购率在0.5%至0.6%之间，明显低于权益基金，与债券基金相近。管理费方面，除Boss招商蛇口产业园REIT固定费率为0.3%/年外，其余8家公司采用固定费率与浮动费率相结合，浮动费率与基金业绩挂钩。

八、公募REITs配售还需要“抖”吗？

5月31日，REITs首次公开发行首日，若公众投资者发行总规模达到或超过公开发行上限，可对所有已提交有效认购申请的公众投资者进行比例分配，公开发行部分的发行期提前结束。

也就是说，如果公众投资者的募资规模为10亿元，但募资期首日存在100亿元的认购规模，则每个投资者可以购买其认购规模的1/10。这与网上认购新股所采用的“摇号”制度有明显不同。

9.怎么卖？

基础设施公募REITs采用封闭式运作，封闭期较长，封闭期内不进行认购和赎回业务，但封闭期内上市交易。上市后，投资者可以通过证券交易所进行投资交易。

基础设施基金上市后，投资者可以使用在市场证券账户认购的基金份额直接参与在市场交易；场外基金账户认购的基金份额，应先转入场外证券机构，方可参与场外交易。

声明：本站部分文章来自网络，如无特殊说明或标注，均为本站原创发布。如若本站内容侵犯了原著者的合法权益，可联系我们进行处理。分享目的仅供大家学习与参考,不代表本站立场。