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西豪逸景（北京楼市：买房投资一定要远离老破小）西怡静(北京楼市:投资买房一定要远离老小)

我是北京方杰，资深房地产投资专家。目前已经为万+人买房提供了最好的解决方案。我不喜欢其他让你困惑的自媒体掩盖！方姐姐属于实战派，只给你讲最有用的操作和建议。

以下内容选自【京】微信官方账号|范问答

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提问:方姐姐你好，我们在杭州，外地的人来杭州。前年听说绍兴上虞要拆迁，跟着潮流在金顺花园买了套老房子。1999年，顶楼六楼有一个阁楼，有107套公寓。目前租金可以和杭州的租金成本持平。方姐姐说，在一线城市老小不值得。这种情况是不是越快越好？

回答:以你的情况，如果拆迁不能预期，建议尽快拿出来。小城市的顶楼磨破后，很难卖出去。

今年两会决定，推动完成新开工的3.9万个城市老旧小区改造，规模比去年翻一番。

以前很多人专门买低价的旧二手房，等待拆迁补偿，赌拆迁。

有些人想抓住机会，在课堂上跳一跳。

一些人甚至采取大规模抵押贷款等措施来增加杠杆，押注拆迁，期望获得财富。

拆迁致富的神话破灭了，旧的破的不能在他们手里卖！

等待拆迁是未知的。与城市中的村庄不同，拆迁成本很高。现在老建筑都改了，升级了，很多改造升级的社区至少7到10年都不会拆迁重建。

因此，通过购买旧社区来赌拆迁和强攻将变得越来越困难。

如果不是学区或者学位房，20岁以上的人很难卖这个价。而且会导致租金卖不出去，老破小整的市场表现不佳的尴尬局面。

随着学校划片政策的调整，一些配套学校正在失去魅力。

那么，有人会问，旧改后的旧破房价会好吗？

老小的缺陷是户型严重过时(甚至精彩)，90%没有社区环境和物业服务，再怎么折腾也改变不了。

旧改只是在现有条件基础上的一定改善，改善现有居住条件并没有真正改变建筑质量、高密度的居住人口和拥挤的交通。

习惯在老城区生活的人，对这里的一切都已经很熟悉了，而不喜欢老城区的人，还是会选择新城区。

投资一定要远离普通的老小！

问题:你好，方姐姐。新人第一个问题:我在京都单身。16年中期开始住在天通苑。明年我就五岁了。我计划明年做点什么。不知道是继续持有还是更换其他碟片。天通苑从目前最高点下跌了20%。目前有200发子弹，房价300元。请推荐海淀朝阳以北区域，兼顾投资自住。最好有较强的韧性，多看好望京和Xi的二七，其他地区不太了解。谢谢你

回答:你好，天通苑投资首选大面积和楼面价，但因为上车门槛高，第二名性价比不如大面积。提升往往有几个核心要求:地段提升、品质提升、学位提升、圈子提升。子弹500可以换到望京板块、宝兴国际、澳洲杜康、大西洋新城、望京南湖中央公园或者南湖东公园。

问题:你好，方姐姐。新人会先问。家里两个人有两张独立的房票。第一种是占用置换优化，第二种是投资需求导向。第一个是现有的赵天98，它位于两栋朝西的房子里。社区最西边有日落的场景，但也有可以忍受的轻轨噪音。这是五年来唯一的一次，估计贷款900元和300元。未来六年，我会在孩子附近上学，在复兴门上班。我想问一句。赵天可持续发展吗？价格洼地是应该更换还是可以考虑持有？2.如果更换800左右的小区，优化朝向，或者减轻还款压力，现在是1.6个月。有哪些选择？3.有一个关于金典花园的建议。我对此了解不多。如果网上有人从楼里掉下来，是否值得考虑保值增值？二是持有480现金，sfsd，以投资为主，兼顾住房需求，每月还款能力1.0左右。1.瓷库朝北的寺河楼，44平一居复式，稀缺区域有上涨空吗？2.还有其他区域性建议吗？3.2021房价会涨吗？你想尽快做吗？尽量不要带着钱观望太久？

回答:1。赵天的质量还可以。西侧为小祖塔棚改，未来规划为绿地。缺点一是吵，二是没有好的学区，没有更好的选择就继续举办。你可以在附近看到长河湾。金典花园很普通，密度高，租户多。2.瓷器库还可以，投资跟得上市场。看好明年的北京，上涨但不上涨的概率很大。最好在春节前开始。

提问:方姐姐你好，新人第一次问。我的情况是第二套，总价700左右，是一流学区，所以第二套考虑纯投资。看了双井、望京、青年路、中学区，总价比较尴尬，顶级学区达不到。考虑到金融属性，价格在700左右的比较新的社区是望京:北纬。智宇城双井:丰都柏林(东西方向)、东方雅苑(南北方向)、苹果社区南(东北-西北方向)、青年路:珠江罗曼嘉园、青年俱乐部、朝阳雅筑、天鹅湾中学学区:袁剑明园、西濠艺景个人认为有三个地方不是学区，望京是增量，有独角兽公司，而且地方小，向外拓展有限，所以密度高。双井是成熟的，有中国的地标。青年路天花板低。我的问题如下:1。已经买了第一个学区，感觉买第二个学区风险有点高。但是看了数据，看了招生人口，看了中考人数，最近目睹了学区的抢房大战，感觉学区的需求真的很旺盛。结合我的情况，建议学区还是非学区？2.对于非学区，我的排名是望京>双井>朝清，我更喜欢望京，但是这个总价望京的选择不多，房子也很少。诚意出售的要么是楼层低、朝向不好，要么是户型奇特。除了我列举的，有没有适合望京的社区，总价750？3.这只是投资。请给这些社区安排4700多。目前只是需要目标和社区，并不是一个进步。如果以后摸1000，还款能力要求还是挺高的。不知道下一个家会是什么样的用户画像。我不禁有点怀疑我的选择，请给我一些建议。非常感谢

回答:1。学区一直是热点，大量的人会为学区买单，这是需求驱动的。但投资学区房风险相对较高，长期难以预测，受政策影响较大，价格波动过大。2.排序没有问题。望京作为产房结合，具有长期优势，价格上限高。双井有CBD作为产业支撑，设施完善，交通便利，自住和投资都很好。望京还建议看看惠谷阳光、宝兴国际二期3。望京北纬40°，青年路青年交流，双井风格柏林4号。这些700平米左右的地段基本都是小二房，属于刚需自住的人群，也是主流买家，成交量最高的也在这个范围。

提问:方姐姐你好，我夫妻手里有50万，公积金加起来有40多万。首付总额可达140-150万元。孩子一岁，主要考虑幼儿园和小学。现在看着东坝金玉月河园的房子，说可以去旁边的超华幼儿园和白家庄小学。sfsd .我想知道你觉得这个房产怎么样？在这种情况下，我们还可以考虑哪些区域的房子，即孩子可以进入教育水平好的公立幼儿园和小学？

回答:你好，东坝虽然有着天然的优越区位，但未来的发展还存在很多不确定性。以东坝中路为界，鲁东大部分房子都是经济适用房和小产权房。单价从3万到5万不等。如金台立富家园、东泽花园、金玉月河花园、泾河花园、方化星海家园、舒淇保障房、福润四季、高阳墅社区、东坝富源等。虽然质量和搭配一般，但对于刚需来说是不错的选择。白家庄小学只是一个硬件不错的村子。

提问:邢姐姐你好，我在苹果小区南区有一套124平米的西南三居室。楼层和户型都很好。现在，如果我想换一套面积在R&F市或柯荣橄榄城的三居室，需要加上净价约200万元，加上税费约230万元。另外，我主要是公积金贷款利率低，但是贷款不超过100万。如果我换了，我将不得不支付商业贷款利率的1.2倍。有这个必要吗？我主要担心的是考虑更换时苹果社区的一般属性。现在社区还可以，但恐怕不会长久保值。对学区没有需求。如果要更换，R&F城和柯荣橄榄城哪个更好？如果不改，明年手头就有500万现金，也有一套买房的资格。我可以借点钱，买一套小投资房。你有什么建议吗？

答:建议更换。R&F市推荐看d区，R&F市和橄榄市在保值和居住方面都还不错，没有明显差距。你可以根据自己的出行便利和喜好来选择。明年有钱可以再投资一套东三环老公的房子。

问题:新人的第一个问题。关注了很久，方姐姐的专业终于吸引我加入星球。存在的问题请方姐姐指教。家族名下有2套:一套在大兴彩虹新城，已存在78年，底层94套公寓，80+贷款；第二套在荣泽嘉园，66平米的高层公寓(2022年底可售)，剩余贷款50+。孩子2022年上小学，计划转西城或海淀中学区。带着宝宝的主力去魏G村打工。家庭收入60，手里有100颗子弹。1.更换成本相对较高。是现在把彩虹改成城市，还是2023年把学校改成荣泽？2.五岁卖彩虹并不是唯一的。因为工作不便LH，担心不能按这个价格卖。如何将税费的影响降到最低？没有其他房票。3.目前倾向于买海淀中学区，比如中国农科院，考虑自住，买700多万元的两居室。但是，荣泽一居室将来会不方便居住。我应该如何综合考虑房产安排？

回答:1。给城市卖彩虹对孩子转学还是有点风险的。2.如果不能给LH或者送人，也没有什么好办法。如果急着卖，只能自己承担税费。3.中国农业科学院可以，你也可以看看橡树湾。前期可以抵押融泽，可以盘活资金补子弹。

问题:你好，方姐姐。目前子弹成本300元。你必须买一套小的两居室或一居室的公寓。你控制不了自己。你要从房子里租，投资8-10年。目前可供选择的地方有三个:(1)团结湖北二路，面积37，三楼，一居室，内部破旧。如果装修需要大改造，有居住环境，紧邻东三环，距团结湖地铁400米，80年的老公房，总价275；(2)天水园北街社区，面积41，二楼，一居室，室内装修好，直接出租，社区环境，距离朝阳公园800米，距离地铁金台路400米，80年的老公房，总价275；(3)蒲黄峪路50号，面积53，三楼，小二居室，无社区，独栋公寓，需要简单装修出租，距离地铁刘家窑300米，80年的老公房，总价280元；该房屋的上述平面图见附件。请问芳姐，这三个中哪一个潜力更大，更适合上车？谢谢你。

回答:老破小产品的增加收入能跟上市场一般都不错，所以长期投资会注意租金。这三个团结湖的地理位置比较好。如果你愿意努力提高租金收入，首选在这里，备选在甜水公园北街。

提问:你好，芳姐！三年后就要退休了，打算在北京买一套三居室的房子，价值固定，退休金丰厚。总价低于450w。你觉得哪个地方合适，新房还是二手房？

回答:新房位置太远，没有保值能力。二手洗主要是基于自我职业和保值建议。看看昌平回龙观板块的曲云花园，龙跃远东X区或者大兴的西红门板块，比如星海嘉园兴苑、宏达南苑、宏盛嘉园。

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